2021年半年报披露即将落幕。梳理各大房企半年报发现，受地价上涨、融资成本增加及运营成本上涨等因素影响，上半年房地产行业利润率延续近年下滑态势。与此同时，“三线四档”监管政策出台已经一年，房企降杠杆成效持续显现，“三条红线”指标继续改善。

利润率持续下滑

过去两年，受行业下行、地价上涨、融资成本增加等不利因素影响，房地产行业利润下滑已成趋势。今年上半年，虽然房企营业收入普遍增长，但利润下滑势头依然未能缓解。

以头部房企碧桂园、保利地产、中海地产等为例。上半年，一直以高利润率著称的中海地产的利润率水平继续下滑，毛利率首次跌破30%，跌至28.5%，同比下降2.1个百分点。

相比之下，上半年保利地产的毛利率为32.5%，虽然仍保持高位，但同比也下降了3.22个百分点;净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。

此外，利润率水平一直相对稳定的碧桂园也未能扭转这一势头。上半年，碧桂园毛利率同比下降4.6个百分点至19.7%，为上市以来首次跌破20%;净利率也跌破10%，跌至9.5%，同比下降2.3个百分点。

反观中小房企，由于在融资成本及运营管理能力等方面无法与龙头房企相比，盈利能力表现相对更弱。据2020年亿翰智库报告，50家标杆房企中有近五成房企净利润率跌破10%。

上半年，龙湖、中梁控股、雅居乐、富力地产、弘阳地产等房企利润率均持续下滑。其中，雅居乐的毛利率跌破30%，同比下降6.3个百分点，创下五年来新低，跌至28.1%。富力地产毛利率也跌到了21.7%，较2020年下降3.5个百分点;净利率也从去年同期的11.7%跌至约7.8%。相比之下，中粮控股、大发地产、绿地控股、中交地产、首创置业等10多家房企的净利润率更跌至5%以下。

降负债成效进一步显现

2020年8月“三条红线”监管政策出台后，房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”时代彻底终结，去杠杆、降负债成房企头等大事。在利润率水平逐步回归正常的同时，上半年房地产企业继续加大力度降低负债，“三条红线”指标继续改善，降负债成效进一步显现。

以碧桂园为例，上半年碧桂园有息负债总额降至3242.4亿元;净负债率降至49.7%，相比2020年底下跌5.9个百分点;现金短债比为2.1倍;剔除预收款后的资产负债率从去年底的80.53%下降至77%。

上半年，世贸股份现金流及负债管理持续优化，剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%，有息负债率为18.83%，现金短债比为2.1倍，“三条红线”指标全部达标。上半年，佳兆业净负债率降至93.7%，剔除预收款后的资产负债率降至69.9%，现金短债比达到1.53倍，由此前踩中一条红线变为“三条红线”全部达标。

除此之外，数据还显示，上半年保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、越秀地产、宝龙地产、华侨城等房企“三条红线”均达标，财务状况均有不同程度的改善。

相比之下，也有部分房企降负债仍面临不小压力。数据显示，富力地产上半年剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55，“三条红线”指标都不达标。但公司管理层在业绩会上也公布了明确目标，“我们的计划是每一年降一条线，2021年降一条，2022年降一条，2023年降一条，今年计划先将净负债率这条线变绿。”

短期仍将承压

业内人士表示，在坚持“房住不炒”调控指导方针不变的背景下，短期内房企仍需进一步降低负债。同时，由于各地严格执行限价政策，预售条件进一步收紧，房企利润空间仍将继续承压。

按照监管要求，2023年底所有房企“三条红线”指标必须达标。在中期业绩说明会上，多家房企均公布降负债目标，表示将进一步降低杠杆水平，尽早回归绿档。如奥园、富力地产、中梁控股和时代中国等均表示将在2022年底实现“三条红线”达标。

对于毛利率持续下滑的态势，不少房企均预测短期仍将继续面临压力。保利地产在半年报中坦言，未来随着高地价项目的陆续出现，毛利率仍将继续承压。中海地产则表示，房地产行业利润率将下降趋于社会平均利润率。但相比之下，公司更加看重的是销售净利润率。

业内人士表示，在行业加速去杠杆的过程中，房企积极降低负债将为后续稳健发展打下基础。中长期来看，一方面，房企应该更加注重整体运营管理等内生发展动力的提升，确保持续健康发展。另一方面，随着近期各地“稳地价”等措施陆续出台，二次集中供地溢价率大幅下滑，未来房企利润率也有望有所改善。（武卫红）