“房住不炒”，在2021年的第一天就被划上了重重的感叹号。2020年的最后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“两道红线”。

该《通知》自2021年1月1日起实施。按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档。为了避免冲击，《通知》还规定对占比超标的银行，如果超出2个百分点以内的，那么调整过渡期是2年;超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期是4年。我们看到，2020年8月20日出台的“三道红线”，是从房地产的需求端降杠杆，而这一次的《通知》则是从供给端降杠杆。这就意味着管理层的确是从多方面对楼市进行调控，进行全方位监控。

01

动了银行的“奶酪”?

大家都知道，对银行而言房贷是一块“肥肉”，因为个人房贷坏账率很低，所以一直被银行视为优质资产。那么，现在出台了房贷新规，会动到银行的“奶酪”吗?对于银行来讲，是有利有弊的。对大型银行而言是一件好事，因为对于大型银行来讲房贷占比相对比较大，普遍距离央行划定的红线还有一定的距离。对于中小银行来讲，不少银行的房贷额度已经超标了，该业务将会面临压缩，多少会影响到一点他的业绩。这一点在近日的股市上就有所表现，一些房贷占比比较高的银行调整的幅度比较大。根据2020年中报披露的数据来看，目前超出上限的银行数量并不多，只有部分银行相关指标超出监管的划定范围，其余大部分都没有触及上限。针对超出上限的银行机构，监管部门也设置了一定的过渡期，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡。苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金表示，目前来看，第一档国有大型银行的房地产贷款压降压力并不大。第二档中型银行的压力相对略大，个别银行可能需要主动减少住房贷款增量和压降存量来降低房地产贷款集中度。中小银行中，也存在个别银行房地产开发贷款超限的问题，也可能需要通过主动压降来达到监管标准。不过总的来说，房地产贷款集中度管理有助于防范金融风险，优化银行贷款结构。因为现在房地产相关的贷款已经占到银行贷款的39%。

02

个人买房受影响吗?

房贷新规出台之后，买房申请贷款会不会受到影响呢?这是大家最关心的问题。新规主要是约束银行的房贷占比，而不是额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响有限。因为大部分银行的房贷占比数值都在红线以内，对于占比超标的银行也给出了调整期。另外，最重要的是这是一个占比，占比就意味着如果基数扩大，那么银行整个按揭的绝对数值也会增加，所以它还是一个有序增加的过程。长期来看，房贷被带上“紧箍咒”，一定程度上也可以避免居民负债率上升过快，同时也可以起到抑制房价过快上涨的作用，是符合“房住不炒”的主基调的。专家表示，企业和银行的业务合作需要谨慎，要关注银行后续一些贷款动向，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期，可能会影响楼盘销售。而对于个人购房者来说，关注贷款能不能很快发下来，如果批不下来的话责任由购房者承担。(作者: 楼市飞文)