租房，是毕业生们踏入社会将直面的第一个问题。 汹涌的需求让大家不得不承认，作为安身立命的基础，住房租赁是不折不扣的刚需，其实全球都是如此。

需求大是没错，但在住房租赁供给市场并不全是好消息。 例如，国内的长租公寓市场，在近两年不时传出“爆雷”或“跑路”的新闻。

那其他国家的长租公寓又是怎么运营的呢?

一、海外长租公寓是什么情况?

其实国外长租公寓有一个显著特点：发达国家租房市场非常多元化，有很多选择。

在美国可以租赁的房子包括单独住宅(single family)、联排别墅(townhouse)、多单元住宅(multi-family)等。 其中以多单元住宅(multi-family)的占比较大，且市场体量还在持续壮大。

而在今年初，华盛顿州民主党籍的参议员就发起了一项新的提案：在全华盛顿州范围内，所有人口超过1万5千人的城市中，禁止在任何区域限制多家庭户型住宅(Multi-family housing)的建设。

该提案允许在过去划定为单户住宅(Single-family home)社区的区域可以建设双层、三层多户型住宅或者是公寓楼。

这就意味着，一旦提案获得通过，在人口超过1万5千人的华盛顿州城市中，将不再有单户住宅的土地区划，取而代之的，将是Multi-family。

而Multi-family在国内也被叫作集合式住房、或长租公寓。它类似于国内的“集中式长租公寓”——兴建、改造、收购或租赁整幢楼或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。通常会有物业管理公司进行统一的租赁和物业管理。

二、国外的长租公寓运营商是怎么运营的?

不能否认，长租公寓的商业模式是成立的。这个模式并没问题，行业也有未来，但国内一些长租公寓运营商“玩坏了”。

简单地说，国内一些长租公寓企业将租房当作金融来玩，或者扩张过于激进，甚至高买低卖。说到底，拿房成本高、资金成本高，导致盈利艰难。

首先， 作为一类以租金为主要收入的资产，其设计和开发的逻辑必须以最大化租金收入为目的，这就需要资产所有者有足够多的可出租单位，并尽可能延长长租公寓的寿命，以减少维护成本和保持租金水平，同时，最小化租客的流动性以减少空租期。

海外各国的具体操作方式各有不同：

· 美国的长租公寓主要运营商是REITs(房地产信托投资基金，房地产证券化的重要手段)、私募基金和开发商，属于重资产模式;

· 德国的主要运营商是开发商和住房合作社，属于重资产模式;

· 日本的主要运营商是建筑商转型的物业托管机构，属于轻资产模式。

这些模式听起来有些复杂，但总结起来，都有几大共同的关键点：

从外界环境方面，这些市场上政策和监管比较到位。例如，在政策上如何平衡市场各方的利益，来改善供需关系;在监管上，住房租赁市场具有一定的公共属性，要能保证供应方、运营商在追求利润最大化的同时兼顾社会责任。

像公寓类资产证券化产品的资金流向的透明性、信息披露等的监管等等。例如，最近日本长租公寓管理修正法案通过批准，并且即将实施，具体来说，新法规对“二房东”租金差模式，制定了新的规定和处罚措施，包括转租在内的公寓租赁管理业务，政府必须对其进行严格监控。

在模式方面，长租公寓模式有两个关键点：资金成本和税赋成本。税赋成本暂且不说，从企业自身的努力来讲，必须找到低成本融资渠道。 在这方面，海外的长租公寓公司也摸索出了许多成熟的经验。以美国为例，美国公寓市场可以依赖成熟的REITs市场来获得充沛的资金。资料来源：哈佛大学住房联合研究中心、2018贝壳租赁白皮书

以上内外部的因素，为海外长租公寓市场保驾护航，所以少有爆雷。

另外，海外租赁市场的市场化程度高，市场竞争充分且良性，而且在市场化的力量中，机构比例在上升。

市场化力量为主的发展方式，带来的是对长期利益的追求，不容易畸形发展;尤其是大批机构的介入，让租赁行业得以更加规范。

什么是市场化力量呢?

市场化力量充分介入就是供应主体以市场为主，由私人业主或者专业机构提供租赁住房，包括从前期投入到后期经营管理。

这样的好处是，既有社会效益，又有经济效益，而机构化渗透率程度的提高，则会进一步提升经营管理的水平，进而提高租赁资产的经济效益，降低风险。

成熟租赁市场正在快速沿着这个方向演进，那么，本人相信，也希望国内的长租公寓也会逐渐规范化、成熟化，让长租公寓的优势得以展现。