存量房贷业务最好转换为LPR定价的浮动利率，这样有助于节省房贷利息，最快将于2021年1月1日享受红利。

按照央妈安排，2020年3月1日起将推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。房贷利率是大多是浮动利率定价，因此符合转换的标准。

2月29日，工农中建等大行陆续发布转换公告，喊你转换房贷利率。大伙都关心：以后利息会减少吗?或者怎么操作会减少利息?

先上结论：存量房贷业务最好转换为LPR定价的浮动利率，这样有助于节省房贷利息，最快将于2021年1月1日享受红利。

为什么要转换?

过去，银行向客户发放房贷，利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式来确定。前两年五年期以上贷款基准利率是4.9%，如果定价上浮1.1倍，那么最终利率就是5.39%。其定价模式为：

房贷利率=贷款基准利率*上浮比例/打折数

但是贷款基准利率不够市场化，所以央妈推动利率市场化改革，推出了LPR。LPR的全称是贷款市场报价利率。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更多，能反映市场供求的变化，而不是一纸公告决定。也就是说，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：

房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)

如何转换?

根据央妈及几家大行的公告，房贷利率转换得符合以下三个要素：

1)2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款，但处于最后一个重定价周期的贷款可不转;

2)参考的是贷款基准利率;

3)贷款本身是浮动利率定价的，利率水平不变的固定贷款利率不用转换。

本次转换，浮动房贷利率既可以转换为LPR，也可以转换为固定利率，但只能转换一次，转换之后不能再次转换。银行说，如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化;如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了。

这话说得比较含蓄。实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势;如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。目前及未来一段时间利率正处于下行周期：

1)短期内LPR可定会下行。央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

目前五年期以上LPR报价4.75%，相比改革前五年期贷款基准利率已下降了0.15个百分点。

2)中长期看，利率仍然是下行趋势。央行行长易纲说，在整个货币政策操作的过程中，珍惜正常的货币政策空间，使得我国能够在正常的货币政策空间中，尽量长地延续正常的货币政策，这样对整个经济的可持续发展和老百姓的福祉是有利的。

说这话的背景是很多发达国家利率是0甚至负利率。易行长的这句话，翻译过来就是我们也不排除会进入到0利率甚至负利率的可能，但是要尽量延长这段时间。

海通证券曾发表一篇观点鲜明的研报《我国长周期零利率或是趋势》。这篇研报研究了欧美日等零利率或负利率国家后得出结论，和美国、日本一样，我国也面临着V字型的人口扶养比结构，意味着人口红利即将消失。

研报认为，在中国人口红利逐渐消失的当下，经济将开始面临汽车、住房需求的回落，反映到宏观数据中，即居民房贷需求的下降，地产产业链企业的投资与融资需求下降，最后反映为经济整体的下滑。简言之，人口红利消失，地产面临拐点，意味着零利率或是长期趋势。

因此，长期利率大概率是下行的趋势，而房贷都是20年左右，短期的波动并不影响。

有何影响?

根据银行公告，转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，加点数值在合同剩余期限内固定不变。此外，需约定重定假日和重定价周期(一般为一年)。

假如重定价周期为1年，重定价日为次年的1月1日，那么2021年1月1日你的房贷将根据2020年12月LPR重新来计算利率，这一利率水平在2021年保持不变。直到2022年1月1日，再根据2021年12月的LPR重新计算2022年的利率水平，依次类推。

如果转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

以下举例类说明。

假设A在2019年1月1日向银行按揭了20年期的200万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%(4.9%*1.1)。

如果转换为固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日间利率均为5.39%。

但如果转换为浮动利率，其固定点差(0.59%)=原合同当前的执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。换言之，在往后的日子里，A的房贷利率定价公式为：

房贷利率=LPR+0.59%

在2020年，利率保持5.39%不变;

但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。假设2020年12月五年期以上LPR降低至4.7%，那么2021年的利率就为5.29%，相比转为固定利率下降0.1个百分点。

后续如果LPR进一步下降，那么房贷利率还会再降低，就会减少利率支出。

其他技术性问题可咨询贷款行，目前大多发了公告。比如建行发的公告称，在当前特殊时期，为确保客户身体健康，从2020年3月1日开始，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。